In ultimul timp cei care doresc sa cumpere o locuinta devin tot mai constienti de riscurile semnarii antecontractelor sau contractelor de vanzare-cumparare prezentate de dezvoltatorii imobiliari, fara o consultare prealabila a unui specialist.

Cabinetul de Avocatura Cleopatra Marin va poate ajuta, in cazul in care doriti sa cumparati un imobil de la dezvoltatori si aveti nevoie de asistenta la incheierea contractelor si verificarea clauzelor acestora sau va aflati in situatia de a rezilia contractul cu acestia si doriti sa recuperati sumele platite ca avans si penalitati de intarziere.

Deoarece problemele cu care am fost sesizati de cumparatori, de cele mai multe ori, plecau de la clauzele actelor de vanzare-cumparare ale imobilului, in principal legate de transferului dreptului de proprietate, conditiile de rezoluţiune, plata de penalităţi, obligaţiile conexe ale cumpărătorului, etc, va prezentam cateva imformatii generale de care ar trebui sa tinem cont la incheierea contractului.

In primul rand trebuie sa fim atenti la antecontract, deoarece prin el putem deja preciza cuprinsul clauzelor din documentul final, respectiv din contractul de vanzare-cumparare. In acest fel ne punem la adapost de clauze care ar putea sa ne fie defavorabile si care ne-ar putea provoca pierderi.

Un alt aspect important este cum si cine face creditarea, in cazul in care achizitonati in rate imobilul.
In cazul acordarii creditului de o institutie de credit cumparatorul devine proprietarul imobilului la data semnarii contractului de vânzare-cumpărare, iar imobilul este grevat de o ipotecă în favoarea instituţiei de credit. Verificarea situaţiei juridice a imobilului find facuta de institutia de credit (ex. banca).

In cazul cumpararii in rate de la dezvoltator se poate ca dreptul de proprietate asupra imobilului sa fie transferat la cumpărător la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare si vânzătorul sa-si rezerve un drept de ipotecă asupra terenului, situatie ce poartă numele de privilegiul vânzătorului sau dezvoltatorul sa amâne transferul dreptului de proprietate până la plata integrală a preţului, ceea ce ofera acestuia un plus de protecţie, faţă de înscrierea privilegiului vânzătorului, pentru plata preţului. Verificarea situaţiei juridice a imobilului şi clauzele contractului de vânzare-cumpărare cad, in acest caz, in sarcina cumparatorului.

Trebuie stiut ca, daca dezvoltatorul ramane proprietarul locuintei cumparatorii sunt expusi la toate problemele pe care le-ar putea avea dezvoltatorul. Una dintre acestea este falimentul. Daca dezvoltatorul intra in insolventa sau faliment si nu a transferat dreptul de proprietate al imobilului catre cumparator, atunci cumparatorul ar avea, la randul sau, probleme cu creditorii. Cel mai bine este ca dezvoltatorul sa aiba ipoteca pe imobil, iar clientul sa aiba dreptul de proprietate.

Mare atentie trebuie sa acordam si modului in care sunt stipulate dobanzile în contractul de vânzare-cumpărare, întrucât dezvoltatorii nu sunt nici bănci, nici instituţii financiare nebancare şi, prin urmare acestea nu sunt reglementate de Banca Naţională a României.

Trebuie retinut ca, dacă în cazul creditării prin instituţiile de credit există regulamente aprobate de BNR, prin care se urmăreşte, în principal, limitarea riscului pentru creditor, prin diverse mecanisme (limita de credit, verificarea solvabilităţii, încheierea unor contracte de asigurare), în cazul contractului de vânzare–cumpărare cu plata în rate aceste mecanisme sunt practic reinventate de către vânzător, care nu este însă restricţionat de normele aplicabile instituţiilor de credit.

În ceea ce priveşte dobânda, în principiu, părţile sunt libere să stabilească nivelul acesteia. Deoarece dezvoltatorul nu este autorizat sa desfasoare o activitate de creditare acesta nu poate impune prin contractul de vanzare–cumparare cu plata in rate decat dobânzi care se aplică în cazul întârzierii plăţii sau legate de acoperirea riscurilor de devalorizare a monedei.
_____

Pentru informatii suplimentare asupra oricarei probleme prezentate in acest articol sau asupra oricarui alt aspect juridic, va rugam contactati Cabinetul de Avocatura la: office@legalcom.ro.
Acest articol este un rezumat de informatii, pe care le consideram importante pentru clientii nostri.
Articolul nu ofera consultanta asupra unor aspecte particulare.
Suntem disponibili pentru a discuta problemele juridice specifice ale clientilor nostri.
Acest articol poate fi reprodus numai cu instiintarea prealabila a avocatului Cleopatra Marin.