Antecontractul de vanzare-cumparare reprezinta promisiunea reciproca a partilor de a perfecta in viitor, la un anumit moment, un contract de vanzare-cumparare.
Obiectul antecontractului trebuie sa contina mentiuni cu privire la bunul ce urmeaza a fi vandut, cat si la pretul vanzarii.
Forma antecontractului nu trebuie sa fie autentica. Antecontractul se poate incheia scris sau verbal, insa pentru probatiune, este indicata forma scrisa.
Mai mult, nu omiteti verificarea actelor si a proprietarilor imobilului inainte de a incheia antecontractul.

Antecontractul poate cuprinde trei categorii de clauze:

1 clauze esentiale care nu pot lipsi din niciun antecontract:
- obligatia partilor de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare;
- determinarea naturii si obiectului contractului.

2 clauze accesorii sau facultative:
- clauza penala care prevede cuantumul despăgubirilor datorate în caz de neexecutare culpabilă;
- clauza de arvuna care functioneaza în principiu ca o clauză penală, dar care îndeplineste şi alte funcţii specifice. Arvuna trebuie să fie stipulată în mod expres, în caz contrar suma plătită la încheierea antecontractului este considerată executare parţială;
- clauza de dezicere (renuntare) prevede ca oricare dintre parti are posibilitatea de a-si retrage consimtamântul dat cu consecinta desfiintarii antecontractului pe care l-au încheiat în schimbul unei sume de bani, denumita dezicere, achitata cocontractantului sau;
- clauza rezolutorie sau pactul comisortiu.

3 clauze anticipatorii prin care promitentul-vanzator si promitentul-cumparator convin sa execute in fapt cu anticipatie unele prestatii specifice contractului de vanzare-cumparare pe care s-au angajat sa-l incheie in viitor. Aceste prestatii nu produc efecte si in drept decat dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare.
Clauzele anticipatorii sunt:
- clauza privind plata anticipata a pretului sau a unei parti din pretul convenit pentru instrainarea promisa;
- clauza privind transmiterea anticipata a imobilului in stapanirea de fapt si in folosinta promitentului-cumparator;
- clauza concedarii dreptului de a construi. In baza ei promitentul-cumparator este indreptatit sa construiasca pe terenul promis, ori sa aduca modificari la constructia existanta si promisa.

Deoerece clauzele contractuale se stabilesc strict intre parti si numai cu acordul partilor. Nici notarul, in prezenta caruia se semneaza antecontractul si nici agentia imobiliara care intermediaza tranzactia nu pot impune reguli. In aceste conditii este recomandat ca atat vanzatorul cat si cumparatorul sa fie asistati de un avocat care sa verifice actele si sa negocieze inserarea in antecontract a unor clauze speciale care sa acorde o acoperire cat mai larga impotriva riscurilor in cazul nerespectarii obligatiilor.

In cazul in care una din parti nu-si executa obligatia de a contracta, instanta potrivit legii (art.1073 si 1077 C. civ.) va pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Ca si conditie esentiala, pentru promovarea actiunii in instanta, este ca reclamantul sa-si fi indeplinit obligatia asumata prin antecontract.
In cazul in care promitentul-cumparator nu a intrat in posesia bunului, actiunea de chemare in judecata a promitentului-vanzator pentru perfectarea contractului de vanzare-cumparare se prescrie in termen de 3 ani din momentul in care acesta neaga dreptul promitentului-cumparator.

Atentie sporita in urmatoarele situatii ce pot fi intalnite la incheierea antecontractului:
- cand bunul este proprietate comuna pe cote-parti antecontractul trebuie incheiat cu toti coproprietarii sau cu reprezentantii acestora. In caz contrar, daca antecontractul se incheie doar cu unul dintre proprietari, valabilitatea acestuia depinde de modalitatea in care se realizeaza partajul proprietatii comune si respectiv de conditia ca bunul sa fie atribuit la partaj promitentului-vanzator.
- cand bunul este proprietate comuna in devalmasie este indicat ca antecontractul sa fie semnat de ambii soti. In caz contrar proprietarul nesemnatar al antecontractului se poate opune la incheierea contractului de vanzare-cumparare sau poate invoca nulitatea acestuia.
- cand bunul nu se gaseste in patrimoniul vanzatorului la momentul incheierii antecontractului (ex. cumpararea de locinte in curs de realizare). In acest caz cumparatorul trebuie sa solicite si sa cuprinda in antecontract garantii suplimentare pentru respectarea obligatiilor de catre promitentul-vanzator.

Dupa ce ati parcurs cu atentie atat etapele de verificarea a actelor de proprietate si a propietarului, apoi a fost incheiat antecontractul de vanzare-cumparare, in final va recomandam sa inscrieti in caretea funciara acest antecontract deoarece astfel el devine opozabil tertilor care au in acest fel posibilitatea de a cunoaste intentia promitentului-vanzator de a incheia un contract de instrainare al imobilului respectiv.
________

Pentru informatii suplimentare asupra oricarei probleme prezentate in acest articol sau asupra oricarui alt aspect juridic, va rugam contactati Cabinetul de Avocatura la: office@legalcom.ro.
Acest articol este un rezumat de informatii, pe care le consideram importante pentru clientii nostri.
Articolul nu ofera consultanta asupra unor aspecte particulare.
Suntem disponibili pentru a discuta problemele juridice specifice ale clientilor nostri.
Acest articol poate fi reprodus numai cu instiintarea prealabila a avocatului Cleopatra Marin.