Stiu ca sunt multi cei care in contextul economiei actuale se gasesc in imposibilitatea de a-si mai putea achita ratele la banca si astfel se afla in situatia de a-si pierde atat casa cat si banii deja achitati in contul ei.
Solutii miraculoase nu pot fi gasite in acesta situatie, dar puteti sa optati pentru o rezolvare cat mai avantajoasa avand in vederea situatia existenta.
Haide-ti sa simulam diversele situatii in care pot fi pusi cei care ajung in imposibilitate de plata iar renegocierea contractului sau refinantarea creditului a esuat.

Varianta I - banca sa scoata la licitatie imobilul. Ce se poate intampla in acest caz?
In termen de 5 zile de la stabilirea pretului imobilului, executorul bancar va intocmi si va afisa publicatia de vanzare a acestuia.
Persoanele care vor sa cumpere imobilul la licitatie sunt obligate sa puna la dispozitia executorului bancar pana la termenul stabilit pentru vanzare, o cautiune reprezentand 10% din pretul de incepere a licitatiei pentru termenul respectiv.
In cazul in care nu s-a putut obtine pretul la prima licitatie se va organiza un nou termen de licitatie in cel mult 60 de zile, pentru care se va face o noua publicatie de vanzare, avand un pret de pornire cu 25% mai mic fata de valoarea mentionata in raportul de evaluare, iar dacă nu se obţine nici acest preţ, atunci se va vinde la cel mai mare preţ oferit.

Principalele dezavantaje, pentru proprietarul al carui imobil este executat de banca, sunt urmatoarele:
- timpul indelungat pana se ajudeca vanzarea imobilului face ca la creditul initial sa se adauge dobanzi si penalitati aplicate de banca conform contractului de credit;
- in cazul in care imobilul este adjudecat la un pret inferior datoriei avuta catre banca atunci debitorul trebuie să acopere şi restul datoriei, din valorificarea altor bunuri, precum maşini, obiecte de uz casnic sau veniturile lunare, ceea ce înseamnă alte pierderi.

Varianta II – proprietarul sa vanda singur imobilul la un pret negociat chiar de el. Modalitatile prin care se poate face vanzarea se raporteaza la modul in care se face plata, respectiv integral sau prin credit:

a) – In cazul in care cumparatorul are posibilitatea sa achite valoarea imobilului integral, se merge la notar, se plateste sub forma de avans suma datorata bancii, la aceasta se aduga comisionul de rambursare in avans (daca mai este cazul), se achita astfel creditul, se ridica ipoteca si se fac restul de acte cu noul proprietar.

b) – In cazul in care cumparatorul doreste sa achizitioneze imobilul prin intermediul unui credit atunci in primul rand ar trebui incheiat un acord intre banca care acorda creditul pentru cumparator si banca de la care are creditul vanzatorul, in cazul in care procedurile nu se desfasoara la aceeasi banca.

Modalitatile de vanzare prin credit sunt urmatoarele :

1 - Banca de la care are credit vanzatorul trebuie sa-si dea acord cu privire la soldarea creditului acestuia printr-o tranzactie de vanzare-cumparare. Apoi banca celui care cumpara pune ipoteca de rang 2 pe imobil (cu acordul bancii vanzatorului) si se vireaza banii catre banca vanzatorului. Aceasta soldeaza creditul si ridica ipoteca de rangul I de pe imobilul respectiv. Banca cumparatorului instituie ipoteca de rang I asupra imobilului si vireaza diferenta de pret in contul vanzatorului.

2 – Se face refinantare de catre cumparator, pentru creditul vanzatorului, conform evaluarii imobilului pe care vrea sa-l achizitioneze la o anumita banca. Conditiile de refinantare difera de la o banca la alta. Daca cumparatorul obtine refinanatarea atunci banca acestuia vireaza banii necesari bancii vanzatorului pentru lichidarea creditului (inclusiv comisionul de rambursare in avans) iar restul se va vira catre un cont personal al vanzatorului.

Principalele avantaje ale vanzatorului, in cazul acestei variante, sunt urmatoarele:
- vanzarea intr-un timp relativ scurt a imobilului, si in acest caz evitarea acumularii de penalitati de intarziere;
- posibilitatea de a apela la societati spececializate in vanzari de imobile, respectiv agentii imobiliare, in vederea obtinerii suportului necesar si a unui pret cat mai bun in conditiile date.

In concluzie, proprietarul care se afla in imposibilitatea de a-si achita ratele catre banca, pentru imobilul luat prin credit, ar fi mai avantajos sa aleaga varianta de a vinde singur imobilul, existand posibilitatea ca in acest fel, sa achite creditul si eventual sa mai ramana cu ceva in urma tranzactiei.
________

Pentru informatii suplimentare asupra oricarei probleme prezentate in acest articol sau asupra oricarui alt aspect juridic, va rugam contactati Cabinetul de Avocatura la: office@legalcom.ro.
Acest articol este un rezumat de informatii, pe care le consideram importante pentru clientii nostri.
Articolul nu ofera consultanta asupra unor aspecte particulare.
Suntem disponibili pentru a discuta problemele juridice specifice ale clientilor nostri.
Acest articol poate fi reprodus numai cu instiintarea prealabila a avocatului Cleopatra Marin.